房企卖资产两难

经济观察网 记者 田国宝 3月27日,正荣地产公布公告称,计划将旗下的正隆(佛山)置业发展有限公司(以下简称“正隆”)51%的股权出售给合作方新希望地产,代价为15562.4万元。正隆为佛山荣望熙园的项目公司,双方已经签订了相关协议。

根据正荣地产公告,目前佛山荣望熙园项目已经全部封顶,接近完工,2020年9月开盘以来,累计销售了三分之二的可售房源。交易完成后,荣望熙园将由新希望地产全资拥有,正荣可获得2880万元的收益。

在房地产流动性紧张的情况下,通过出售资产偿债或剥离负债成为众多房企的选择,监管层也希望房企之间通过市场化并购化解流动性风险,并鼓励部分房企发行不计入三道红线的并购贷,来收购陷入流动性风险的房企的项目。

Wind数据显示,2018年-2020年期间,房地产行业每年的收并购规模维持在5000亿元左右,2021年四季度以来,由于房企流动性危机频发,使得全年收并购交易金额暴增至7455亿元,其中第四季度交易金额占到一半左右。

“处置资产只是一种急救措施,并不能解决流动性问题”,一位30强房企人士告诉经济观察网,在当前市场行情下,房地产资产价格贬值幅度较大,“按现在价格,即便是把所有的项目都卖了,也覆盖不了全部负债”。

在他看来,房地产项目预售和再融资是房企获得流动性的主要渠道,也是房企偿还债务的主要保证,“如何既能保证公开债务不违约,又能保留足够的资产用作未来发展,对企业来说是一个艰难的选择和平衡”。

处置

2019年12月,正荣地产在佛山南海里水镇以12.2亿元价格获得一幅住宅用地,随后成立了正隆作为项目公司,由正荣地产通过正荣(广州)置业发展有限公司持有正隆100%股权。

2020年5月,正荣地产为佛山地块引入新希望地产作为合作方,正荣地产认缴15562.4万元持股51%,新希望地产认缴14592.1万元持股49%。

2020年10月,正荣地产100%控股的正裕(佛山)置业发展有限公司成立,当年11月,正荣资本与合凡(广州)股权投资基金管理有限公司共同为正裕做了一笔股权融资,具体融资金额不详。

2021年5月,合凡入股正裕,持股49%。同时,正裕取代正荣(广州)置业成为正隆持股51%的股东,由此,正荣地产在正隆的权益降至26%,合凡在项目的权益为25%。经济观察网未能获取合凡为正隆或正裕融资的详细情况。

佛山市房产信息网显示,荣望熙园共有949套房源,其中住宅建筑面积82774.3平方米,商业建筑面积7426.6平方米,截至今年3月29日,已售套数是529套,未售套数420套。

自2020年9月荣望熙园开盘预售以来,项目预售价几经调整,2020年底售价一度涨至3万元/平方米起,2021年下半年以来,经过多次降价,目前预售价格为2.2万-3.2万元/平方米。

即便按照2.2万元/平方米的最低价计算,该项目货值也超过20亿元。正荣在公告中称已经销售了三分之二,也就是说,还剩余三分之一左右的可售房源,意味着剩余可售住宅的货值至少在6亿元。正荣和合凡合计持股51%,对应剩余可售住宅货值超过3亿元。

值得关注的是,这次正荣和合凡将正隆51%股权出售给新希望地产的交易对价15562.4万元,与当初正裕认缴的金额正好一致。

一位接近正荣的人士表示,除了荣望熙园项目,正荣与合凡在苏州吴中太湖度假区及佛山另一个项目也有合作,由于正荣发生流动性风险,无法偿还合凡的融资,该笔交易所得的款项,主要用来偿还合凡的融资。

2021年四季度以来,随着房地产市场恶化、房企流动性危机加剧,部分房企开始通过出售资产来避免债务违约,世茂、融创、雅居乐等房企纷纷将优质资产摆上货架,也一定程度保证了这些房企没有发生信用债公开违约。

最新将资产大规模摆上货架的是富力地产,经济观察网获悉,富力正与多家房企就出售地产项目进行洽谈,广州等地部分项目已经临近交割。未来两个月内,富力需要兑付及回售的国内信用债券超过40亿元,7月还有两笔合计近10亿美元的票据到期。

Wind数据显示,2018年-2020年的房地产收并购,基本以大型房企收并购中小房企及项目为主,部分中小房企退出房地产业务。

从数据上来看,2021年收并购规模急速增长,其中一个明显的特点就是物业领域的大鱼吃小鱼明显增多;另一个特点是出现流动性风险的企业在资产、股权和项目方面交易频繁。

2022年以来,房地产领域的收并购规模降了下来,一季度规模在500亿元左右,其中一个明显特点是出售资产的均为千亿级别的房企,收购方则多为央企、国企或外资;另一个特点就是像正荣与新希望地产之间合作方相互收购。

影响

3月30日,绿景中国发布公告称,计划将佛山瑞丰66.25%股权转让给佛山市鑫之和房地产租赁服务有限公司,交易对价1408万元,其中包括608万元的现金及800万元的应付款。

佛山瑞丰为誉晖花园的项目公司,绿景中国的公告显示,2020年和2021年,该项目合计亏损了950万元左右,期中2021年计提损失549.15万元。通过这一次交易,绿景中国剥离了亏损项目,进一步优化了资产结构。

与绿景中国相类似,3月中旬,富力以9570.26万英镑出售了伦敦综合体项目,与1.65亿英镑评估价值相比,亏损6884.5万英镑,相当于六折出售。值得关注的是,这一交易富力仅获得1英镑现金,对价的剩余部分全部为债权转让。

根据公告,富力与交易方设定了回购条件,半年后,富力可以按照1.07亿英镑现金进行项目回购,并承担相关的交易税费。如果把这笔交易看做一次短期融资,其融资成本接近23%,一定程度显示了富力对这笔交易的紧迫性。

3月25日,富力发布业绩预警,预计2021年净利润亏损不少于80亿元,亏损主要原因为“协议销售及物业出售确认减少,导致销售收入下降,加上毛利率下降,计提存货减值因项目售价下降而增加”。

项目售价下降不仅影响房企回款,也影响收入和利润, 尤其是2021年下半年以来,房企为了加速去化而降价销售,为了偿债低价出售项目,成为导致净利润下降的主要原因。

受影响的也不止富力一家,2021年融创中国净利润同比下降85%,除了贝壳股价下跌影响外,计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备增加等因素也是重要原因之一。2021年9月以来,融创通过处置资产累计回流现金超过300亿元。

此外,诸多千亿房企的净利润预计下降,正荣地产预计下降70%,中南建设(000961)预计下降70%-90%,首开股份(600376)下降71%-81%,华侨城预计下降67.42%-74.86%,盛荣发展预计下降幅度超过98%,华夏幸福(600340)和蓝光等房企持续维持亏损。

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上述30强房企人士表示,房企处置资产主要集中在三方面:第一,出售资产偿债,在债务即将到期的情况下,企业担心发生违约,通过出售资产筹集资金用来偿还债务,尤其是 *** 用债,一旦违约,对企业影响较大。

第二,通过出售资产剥离负债,针对开发贷、信托借款等项目层面的负债,企业通常会选择通过出售资产来剥离债务。另外企业也会通过将部分债务装入资产包等方式,将负债随同资产一起转移。

第三,剥离低效资产和保全优质资产,在当前流动性紧张的情况下,房企也会将部分低效资产进行处置,比如三四五线城市的住宅项目以及去化较慢的商铺、车位、仓储等资产,以避免占用资金等相关资源。

其进一步指出,通过处置资产来偿债及解决流动性风险是饮鸩止渴,由于市场行情疲软,导致资产售价大幅缩水,“可能债务没偿还完,自己就先倒下了,即便是解决了债务危机,以后拿什么发展?”

而且,房地产具有一定周期性,一旦错过了机遇,再想发展起来会很难,“万达就是最好的例子,通过大规模处置资产解决了债务危机,但开发业务这块想要恢复到原来水平,几乎是不可能了”。

选择

对房企来说,是否出售资产、出售什么样的资产、什么时候出售资产、以什么样的价格出售资产,一方面取决于现实的紧迫程度,另一方面也与市场行情相关。期间往往还伴随着房企自身资产重置和优化。

物业管理公司是2021年下半年以来交易较为频繁的资产之一,包括蓝光、阳光城(000671)、禹州等多家房企出售了物业管理公司或股权。由于估值相对较高,也受资本市场青睐,但盈利能力较差,物业管理业务成为众多房企优先出售的资产之一。

物业管理业务之外,房地产出售资产清单中,还包括商办、酒店等运营资产及房地产项目等开发项目,一二线城市核心区的运营资产由于稀缺性,即便在市场较差的时候,往往也备受资本市场青睐。

上述30强房企人士表示,2021年底由于再融资没有任何好转迹象,加上房地产市场不断下滑,其所在公司流动性日渐紧张,“因为今年上半年到期债务比较多,所以集团要求各个区域对出售资产进行了一轮盘整”。

经过盘整,该30强房企将一批相对优质的项目摆上货架,并对项目出售优先序列进行排序,“因为急需资金,所以拿出来的项目都是有市场的,关键就是价格”,该人士表示,一二线城市合作项目将最先被出售。

另外,该房企还针对美元债将一批海外资产列入待售清单,“不是说一定要出售,而是根据实际情况进行动态平衡”,该30强房企人士表示,销售回款、债务展期进度、市场行情等都是主要考量的因素。

据其介绍,2021年三季度时,一二线城市核心区域的不动产基本可以卖到九折左右,郊区不动产和项目也能卖到八折左右;三四线城市的项目可以卖到六七折,而且项目合作方也相对愿意接手。

今年以来,随着房地产市场转冷、疫情反复等因素影响,资产价格也一路下跌,一二线城市核心区物业高于七折很难被买家接手,三四线城市项目想要转出手,半价甚至四折也不一定很快能找到买家。

另一家出险房企的人士也告诉经济观察网,2021年下半年,为了解决流动性风险,其所在公司计划出售一批资产,并对相关资产进行定价。但是继去年四季度完成少量资产后,今年资产处置出现停顿,主要由于价格问题。

在这种情况下,是否继续出售资产,对房企而言,是一个艰难的抉择。如果选择继续处置资产,就意味着必须得降价,进而造成贱卖资产的结果;如果不处置资产,就需要和债权人谈展期,面临着债务违约风险。

上述30强房企人士表示,春节后,确实有部分房企暂停了处置资产,转而开始与债权人谈展期,主要原因就是资产价格大幅度缩水,“再好的资产,也能卖出五六折价格,而且,这些资产现在便宜卖出去了,以后高价也不一定能买回来”。

“所以我们看到很多房企都开始谈展期了”,该30强房企人士表示,就是因为房企的老板们发现,通过处置资产根本不可能解决流动性问题,而且会造成更大的问题,“就像你炒股,半山腰割肉就算赔了,如果再等等没准价格就回来了”。

优化

对房企来说,处置资产的目的也不尽相同,除了用来偿债和缓解流动性外,还有部分房企开始对旗下资产进行梳理和重构,具体而言,一个是剥离低效资产,另一个是保全优质资产。

在当前房地产形势下,所谓的低效资产就是去化慢的开发类项目或者年化收益低的运营类资产,这类项目不仅回款慢,还占用人力、物力和财力,而且为了维持项目正常运作还得持续投入各类成本。

一家20强房企人士告诉经济观察网,无论是一个区域,还是一个项目,各类岗位和人员都需要配置,即便是一年卖不出去一套房,但“这些人还得吃饭,你还得给他们发工资,如果把这类项目处置了,可以减少很多负担”。

对于低效资产,房企考虑的还有财报数据,低效资产虽然拿地成本低,但由于去化慢,综合起来也很难实现盈利,表现在财报上是管理费用、营销费用和财务费用等成本支出增加,所以,剥离低效资产成了当务之急。

上述20强房企人士表示,对一些去化慢的项目,如果有合作方,他们会尽可能将项目股权折价出售给合作方,尤其是当地合作方一般也愿意接手;对于全资拥有的项目,也会和地方 *** 谈,尽量让当地国企接手。

对于一些没有人接手的项目,很多房企会剥离到表外或出售给大股东,经济观察网了解到,2021年下半年以来,某家总部在上海的房企,将大量四五线城市的房地产项目剥离到表外,只保留少部分股权。

上述30强房企人士表示,其所在公司大部分项目在一二线城市,对一些去化较慢的低效项目,他所在公司能转手就转手,如果转不出去会暂时缓建,“就看你项目的销售额,能卖多少,就给你配多少人,如果一套卖不出去,那项目公司就没有存在必要了”。

一家总部在华南的房企人士告诉经济观察网,无论是成本控制需要,还是调整业务布局,优化资产都是必要的,“原来明知道这个项目是亏的,为了流量也会做下去,这个时候,只要不符合回款和盈利要求,就要快刀斩乱麻处理掉”。

恒大等出险房企采取将部分地产项目转手给债权机构的处置方式。今年以来,恒大将广州南沙、重庆、东莞及佛山等地项目股权出售给光大兴陇信托及五矿信托,收回前期投资19亿元,化解债务70亿元。

此外,恒大还将南京项目转让给债权人中航信托,将杭州水晶城项目转让给浙建房地产集团,用来抵偿应付给浙江建工集团的工程款。通过资产抵偿债务方式,恒大不仅可以化解一部分负债,还能获取少量流动性。

一家信托机构的人士告诉经济观察网,这一方式并不适用于所有房企,一般房企向信托机构借款抵押率均在六折左右,用来抵偿项目显然不太划算,而且债权机构拿到项目后也需要二次处置才能变现。

上述总部在华南的房企人士表示,处置资产一事,既是企业和债权人之间的博弈,也是企业自我挣扎,“像世茂、融创、富力资产多,处置一部分影响不大,但大部分房企不具备大规模处置资产的条件,只能谈展期,要么就只能躺平”。

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